北京住房二级市场 先天不足

1999年11月15日，北京市住房二级市场正式启动。一年以来的交易状况并非人们普遍期望的那样红火。据有关部门统计，全市自去年二手房市场开放之日到2000年9月底十个月内，仅成交二手房960余套，这与上海、天津、南宁等地上万套的交易数字相去甚远。

北京市的二级市场没有形成预期的规模，其主要原因在于：市场框架体系的搭建缺乏科学、合理的前期论证。从实践上看，北京的房地产市场是逐级开放的，每级市场无论从价格梯度抑或建设布局上都存在着明显的缺陷：各级市场之间的联系、互动性也差，而政府对这些问题缺少可操作的解决办法。因此，北京的住房二级市场无论是从自身状况的客观因素来看，都不具备规模发展的条件。

二级市场交易不畅，其中的一个原因就是，现有的二手房交易的相关政策对交易者来说很不利，交易手续复杂、税费过高、审查过严、收益分配不合理等等都限制了房主入市。其实老百姓最关心的是卖了房子自己能拿到多少钱。

相比之下，外地在土地出让金的收取上坚持让利于民。例如广西自治区规定，二手房上市土地出让金按照成交价格的1％交纳，上海市的标准也是1％，而北京市土地出让金的交纳标准却是3％。北京市住宅成交价格要比广西高许多，因此交易者需上缴的出让金数额就很大，普通居民难以承受。

北京不仅卖方负担很重，买方也要为买二手房付出相当多的费用———占房款总额3％的土地出让金和2％的契税，共需付出房款总额5％。如果一套二手房的成交价在25万元，买方就要再交12500元的税费。而在其他城市买方只需交纳契税，土地出让金则由卖方交纳。税费是调控市场的经济杠杆，欲使二手房市场繁荣，有效手段之一就是降低税费，把市场门槛降下来。

二手房交易不畅除了人为因素的制约，更多是由市场这只无形的手在操纵着。北京市住宅一级市场与二级市场之间过大的价格差距，造成卖家的后顾之忧———这么高的房价，怎么“以旧换新”？

据统计，北京市已售公房有上百万套，但大多数家庭只有一套房屋，当初买房就花掉了这些工薪阶层的积蓄，如今卖了旧房，收益与市场上商品房售价相差实在太大，房主很难决定卖房。

举个例子，在北京的二手房里，三环以内的面积不大（通常在50平方米左右）的房子是最常见的，上市售价也就在20万元－30万元，但同样位置的一套商品房由于单价高（六千元左右），面积都在近百平方米，总价就在50万元－60万元。在上海，一套二手房的售价在10万元－20万元，一套商品房总价只有30万元－40万元（单价仅四千元左右）。因此，在上海“以旧换新”要贴补的钱要比北京低二三十万元。

也就是说，上海人只要加10多万就能改善住房条件，北京人却要比上海人多两到三倍的价格才能买新房。这就使北京二手房主以旧换新的需求变成了无效需求，对市场不具有影响力。

大多数卖旧买新的人是没有能力购买市场上现有的高价商品房的，应该以经济适用住房为购买对象，但北京建设的经济适用住房却未能根据市场的这一需求发挥其应有的作用。

首先，在位置上这些经济适用住房项目都远离城区，交通相对不便，没有考虑到大多数工薪阶层的工作和出行需要，这就造成经济适用住房项目不少但住进去的二手房主却不多。

其次，由于没有对经济适用住房的销售对象加以限制，使很多并不缺房或以旧换新愿望不强烈的人获得了相对廉价的住宅，一些高收入家庭甚至买多处多套经济适用住房用于投资，这使一些二手房主想买却买不到房。

从市场纵向分析，北京的房地产市场是一级一级开放的，没有实现二三级市场的联动，三级市场没有开放，使二级市场孤军奋战。

横向比较来看，许多城市都为加快二手房交易建立了相应的市场，有些地区还对中介市场加以规范，对二手房贷款、评估等方面给予支持。北京在这方面显然落后了一步，还没有完全形成为百姓服务的便利条件。许多百姓要买卖二手房却找不到庙门，想要贷款也不知如何操作，所以二手房成交少，也就不足为奇了。

中央和国家机关的住房在北京市占很大比重，这些单位的住房比较富裕，多数也已售给了职工，但也因为种种原因不能上市。

一是这些单位的已售公有住房和经济适用住房必须等到房屋普查、建立住房档案、上市出售审批办法出台后，才可以上市交易。二是因为这些单位在出售公房的合同上多有上市的约束条件，比如只能向本单位职工出售；一些机关大院以难以管理为由拒绝院内二手房上市等。此外，一些单位在售房时与职工签定了不同内容的协议，现在单位不批准这些职工的房屋上市，问题也大都出自双方的协议条款上。

随着房改与住房商品化的进一步推进，广大居民的住房消费观念正逐步转变，但大多数居民的观念还停留在追求区域性（即住房位置）和满足自住目的的初级阶段，尚未向追求生活质量和购房多元目的发展。

从购房目的看，真正以投资为目的的人并不多见，居民还未建立逐级消费和适度提前消费的观念，“一房伴终生”的观念仍处于居民消费心理的上风。